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  • 关于案外人对被查封执行之房屋在执行异议之诉中的法律分析发布日期 : 2020-08-18

    关于案外人对被查封执行之房屋在执行异议之诉中的法律分析

    作者:孙卫东betway官网推荐

    近年来,在执行异议中,涉及案外人已购房屋但未办理过户登记手续因而被申请执行人查封、执行的案件越来越多。如何依法维护案外人房屋的合法权益,就要对最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条正确理解与适用,在此,笔者就此法律问题作一浅析。

    一、法律规定

    1、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

    (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

    (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

    (三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

    (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

    2、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

    二、适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的前提条件

    《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对于申请执行的债权种类没有限制;而《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条明确规定申请实现的债权应当限于金钱债权,这一点要明确,如果是非金钱债权的执行,则不能适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条。

    三、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八之理解适用

    本条列举了四个条件,这四个条件要同时成立才能符合执行异议成立之要件。

    1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

    首先,在我国,由于过户登记的滞后性,物权变动目前实行的是债权合意加登记的方式。所以,物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并生效。因此,作为物权变动基础权利的债权必须合法有效。

    其次,签订的合同必须是书面合同,口头合同不构成本条之规定。这是基于《城市房地产管理法》第41条之规定房地产转让,应当签订书面转让合同……”

    再次,涉及一个预约合同与本约合同之问题,现在很多房屋买卖先期签订的是《认购书》之类的合同。但只要认购书具备房屋买卖合同之主要约定,应当认定为书面买卖合同。这一点,可以参照商品房买卖司法解释关于预约与本约之规定。

    2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产

    本条之关键在于对占有的理解,有的人理解为实际居住。这是片面的理解,实际居住也是一种占有的形式。但占有的正确理解应为对不动产的管理和支配。以房屋为例,一般认为,拿到房屋钥匙、办理物业入住手续,即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权,应构成本条之占有。

    3、已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

    在价款交付上和《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条要求全部交付价款不同,对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的,也纳入保护范围。这一点要特别注意。

    其次,对于剩余价款交付的时间,本条规定的是按照人民法院的要求的时间,而并非合同约定的期限。

    4、非因买受人自身原因未办理过户登记

    谈买受人的原因,先谈谈哪些是有可能构成买受人自身的原因,一是对他人权利障碍的忽略,比如在买卖房屋时,对不动产上设有其它人的抵押权登记没有尽到注意义务;二是对政策限制的忽略,因限购政策不能过户登记的,属于买受人自身之原因;三是具备过户登记条件而不行使。除此之外,因开发商或出卖人的原因导致不能过户登记的,属于非因买受人自身原因未办理过户登记。

    
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